1. 한번 오른 분양가는 내리지 않는다.
유래없는 3.75% 라는 한국은행의 기준금리인상과, 미 연준의 강한 긴축압박은 시중의 "돈"을 진공청소기 마냥 쓸어담았다. 코로나19로 인한 경기침체와 붕괴를 선제적으로 막기위해 풀었던 많은 자금으로 인해 전반적으로 전 지구적인 인플레이션 압박이 있었고 또 현재도 진행 중이다. 게다가 우크라이나와 러시아 간 전쟁으로 인한 일시적 유가상승(특히 경유가)과 중국의 펜데믹 봉쇄로 인한 수출입의 불균형, 미중 간의 무역전쟁 등으로 인해 과거와 달리 일반인들이 경제상황에 대하여 예측이 불가능한 상황에 놓이게 되었다. 그런 이유를 차치하더라도 현재 대규모 아파트분양에 있어 높은 분양가를 포기할 이유가 없다. 적절한 분양가에 대한 국민적인 논의가 (HUG의 고분양가심사제도),
민간택지 분양가상한제의 규제를 만들었지만, 이는 공급자 입장에서 공급을 줄이고 사업시행을 뒤로 미루는 결과를 만들었다. 오히려 공급불균형으로 인해 오히려 주거형오피스텔과 같은 변칙적인 주거공급, 생활형숙박시설 등 제도를 피해 분양가를 밀어올리게 되었고 과거 문재인정부의 부동산정책 실패를 불러왔다. 양도세나 보유세 등 민간에게 부여한 각종 세제는 고스란히 부동산 가격에 녹아들어, 이것은 부동산가격에 큰 영향을 주게된 것이다.
2. 인구는 줄지만 주택은 모자르다.
한해, 몇 만명에서 이제는 몇 십만 명까지, 빠르게 인구감소가 있을 것이라고 예상을 한다. 그런데 문제는 집에 대한 사람들의 생각이 변하고 있다는 것이다. 과거 60년대 부터 80년대 중반까지, 집집마다 전화기는 1대였다. 그러다 무선전화기가 생기면서 방방 마다 전화기가 등장하고 급기야 1인 1대의 휴대폰 시대가 열린 것이다. 자동차도 마찬가지이다. 요즘은 성인가족의 숫자대로 승용차가 있을만큼 풍요로와졌고 5도2촌, 세컨하우스 등의 개념도 늘어났다. 외국인에게 일시적으로 렌트하는 주택부터, 주택의 수요는 그만큼 늘어난 것이다.
또 하나, 정부나 전문가의 통계 대부분은 "집"의 평형 그리고 위치 등 다양한 변수를 고려하지 않는다. 대부분의 사람들이 강남이나 서초, 송파에 거주하고자 하는 이유는 그곳에 많은 인프라가 모여있고 일자리를 구하기도 편할 뿐더러 문화생활이나 의료에 대한 접근성이 좋기 때문이다. 게다가 여행 등을 위해 나설 때에도 전국 각지로 흩어지는 터미널이 존재하기 때문에 강남 선호현상이 두드러지는 것이다.
이렇게 좋은 주택의 수가 과연 차고 넘쳐날까? 그건 그렇지 않다. 주택이란 영원히 소멸되지 않는 대지지분에 낡고 사라지는 건축물이 조합된 것인데, 소득이 크던 적던 대부분은 좋은집 그리고 새집, 최신의 홈네트워크 시스템을 갖고 있는 새로운 건축물에 늘 유혹받는 것이다. 게다가 아이를 키우는 부모의 입장에서는 단지내에 초, 중, 고가 모두 모여있다면 그만큼 좋은 곳이 없을 것이다.
3. 전문가는 뒤에서 산다.
집값은 더 내린다고 한다. 폭락 때에는 폭락을 팔아야살고, 상승 때에는 상승을 팔아야 산다. 대부분의 유튜브 전문가 또는 미디어에 자주 나오는 대부분의 사람들은 사람들의 인식, 수준의 변화 그리고 집에 대한 대부분의 사람들의 인식변화 등을 반영하지 않는다. 모든 학문의 기초나 되는 과학적인 접근방법에는 이렇게 심리적인 부분을 변수로 제어할 수 없기 때문에 눈에 보이는 전체 통계 등만을 활용하여 설명해야 하므로 주택시장의 변화를 예측할 때에도 전문가일수록 자료와 데이터에 기반을 할 수밖에 없다. 그동안의 대부분의 거시적인 결과는 전체 대한민국에 대한 이야기를 할 뿐이지, 개별 단위의 아파트 그리고 시도별 편차는 전혀 예측하기 어렵다.
21년 부동산 가격이 정점일 때에 일부는 적절히 가격을 낮추어 팔고 떠났다. 그들에게 현재 은행권의 금융상품, 채권시장은 매우 중요한 투자처이다. 부동산 규제도 많고 세금도 많아, 굳이 부동산에 투자할 필요가 일시적으로 없어졌기 때문이다. 그들의 돈으로 인해 유지되던 아파트분양시장 등은 초토화가 되고, 높아진 금리 덕에 1주택자들, 갈아타기 수요는 감히 새 아파트로의 이사를 꿈꾸지 못하게 되었다. 그런데 이 때 깜깜이로 할인하는 분양단지나 부동산에 존재하는 급급매를 조용히 담는 수요들이 존재한다.
영끌에게 팔고 다시 영끌에게서 사가는 구조가 되는 것이다. 역사상 남들과 함께 움직여서 성공한 사례는 없다. 동학개미 운동이 막 일어났을 때에 너도나도 주식을 사고, 10만 전자를 부르짖을 때에 이미 기관, 투자자, 외인들은 팔고 떠난 상태였다. 그 자금들이 다시 안전자산으로 여겨지는 부동산에 들어오려면 최소 1~2년은 더 기다려봐야 하는것이다. 다시금 외인이나 기관, 투자자들이 낮아진 주식을 사게되면서 다시금 회복할 것이다. 주식영끌, 부동산영끌 모두 똑같다. 너무 무리해서 다른 상황이 터졌을 때에 대응할 여력이 없거나 또는 너무 조급하기 때문에 매수, 매도 타이밍을 잡지 못했던 것이다.
21년의 부동산 가격은 도대체 말이 되지 않는 가격이었다. 주택에도 보이지 않는 가격이 있다. 물가와 소득 등 여러가지를 비교해봤을 때에
입지가 좋던 나쁘던 간에 토지의 가격과 건축물의 가격 그리고 월세로 전환했을 때나 전세율 등을 고려해봤을 때에 작년의 시장가격은 정말 미친 가격이었다. 이런 때에는 조금이라도 좋은 집을 저렴하게 매수하는 것이 좋으며 요즘 같은 때는 쉽게 다시 찾아오지 않을 것이다. 왜냐하면 집값을 떨어졌지만 미래의 새집은 여전히 높게 분양을 하고 있으며, 이들 또한 누군가에게 조금 싸게 판매가 되고 있기 때문이다.
수도권 외곽이나 서울시내에도 빈집이 많다. 특히 반지하, 구축 등, 현재의 가전, 가구의 규격에 맞지 않은 집들은 많이 남아돈다.
그것들도 집인데 그것들은 왜 팔리지도 그리고 세입자를 구하기도 어려울까? 세탁기가 냉장고가 들어가지 않기 때문에 집이 안팔린다는
생각이 과한 것일까?
4. 팔지 못했을 때에는 다음을 기다려야 한다.
급매로 내놓고, 또 다시 가격을 내리고, 당장 빚을 청산하고 높은 이자를 감당하고 있는 분들에게 희망의 메시지를 줘야하나 말아야하나
생각이 많지만, 현재 금리인상으로 인해 추가되는 이자를 1년 단위로 계산해봤을 때에 그게 많아봐야 연간 2천~4천만 정도라는 것이다.
영끌을 하였더라도 이자+원금 을 갚는 구조에서는 높아진 이자를 견뎌내는 노력은 필요하다. 물론 그게 불가능한 경우도 있겠지만 최대한 버텨야 된다는 것이다. 주식의 경우도 가격이 내린 뒤에 확정손해를 만드는 것과 그것을 유지했다가 반등을 노리는 것은 다르다. 물론 반등이 어려운 지역도 존재하겠지만. 입지가 좋고 지역호재가 있거나 집이 신축일수록 버텨보는 것도 나쁘지 않을듯하다. 팔 궁리보다는 유지해볼 궁리를 하는 것이 맞을 것이다.
* 조만간 금리는 내린다. 빠르게
5. 경기/수도권의 지도가 바뀌고 있다.
서울은 점차 노령화되어가고 있다. 그리고 도시계획이 제대로 되지 않은 서울은 점점 밀도가 낮아지는 추세로 변하고 있다. 게다가
이미 많은 도로가 확충된 서울은 더 이상 도로를 신설할 필요도 그리고 그러한 땅도 존재하지 않는다. 흔히 말해 10채를 부수면 10채를 짓는 구조이지만, 1인가구의 증가, 1인당 면적의 증가 등을 감안할 때에 더욱 더 집의 숫자는 부족해지고 있다. 물론 살고싶은 좋은집의 수 말이다. 아파트가 10년 차만 되어도 그 집에 사는 사람들은 새집으로 이사를 가고 싶어한다. 그렇기 때문에 살고싶은 좋은 집, 살수 있는집, 살고싶지 않는 집에 대한 개념이 부동산시장에도 적용이 필요한 것이다. 그리고 주택만큼이나 지역, 인프라, 인구이동에 주목을 해야하는데 최근 가장
주목을 해야할 곳을 보자면, 평택과 화성, 안성, 용인 처인, 경기광주 라고 할 수 있다. 기존 서울도심권과 물리적으로 볼 때에 유통, 인구유입수, 일자리수, 도심과의 거리, 교통의 확충 등을 생각해봤을 때에 주목할 수 있는 지역 세종-포천 고속도록 즉 제2경부선이기 때문이다.
철도와 도로 그리고 수도권 이외의 대도시 접근성이 좋은 경기남부와 동남부가 상대적으로 북부나 서부에 비해 풍족해질 수 있는 많은 이유가 있다. 그것은 판교, 양재와 인접해있기 때문이다. 따라서 판교와 양재에서 가까운 경기도일수록 집값은 상승할 여력이 크다.
6. 구축아파트 및 빌라투자는 최대한 자제!
영끌을 한 많은 사람들 중에 가장 안타까운 사람들이 노도강 구축투자를 한 사람들이다.
1기 신도시로 볼 수 있는 상계, 중계 등 서울의 북부지역은 사실 강남이나 광화문에 대한 접근성이 낮은 편이다. 물론 다른 외곽지역보다 가깝다고는 할 수 있으나 원칙적으로 자로 잰듯이 설계를 하여 지은 동네이므로 시설확충, 인구의 추가유입을 만들기 쉽지않다. 때문에 재건축 상황에서 추가 용적률 상향이 쉽지 않기 때문이다. 어차피 재건축을 한다해도 고스란히 분담금을 부담해야하며 교통규제, 고도제한 등등
여러가지로 난항이 예상되기 때문이다. 이는 오히려 빌라투자보다 더 안좋은 선택일 수 있다. 재개발, 재건축이 미뤄지면 미뤄질수록 투자자는 엄청난 손실을 맞닥뜨린다. 그리고 과거와 달리 요즘은 새집에 대한 수요가 크고, 요즘의 건축 트렌드를 반영한 집들만 잘 회전이 된다. 물론 집을 매수해서 리모델링을 단행하고 매매나 전세, 월세를 줄 수 있다면, 입지가 좋은 역세권 위주로는 괜찮겠지만 그 외는 투자를 하지 않는 것이 좋다. 이런 경우에도 지금 시장에서는 빠른 매도로 손해를 확정하기 보다는 관망을 하는 편이 나을 것같다. 어차피 돈의 가치는
주기적으로 변할 것이므로 유리한 때에 매도하는 것이 좋을 듯하다.
오늘 정리한 내용에 따르면, 집값은 이제 바닥을 찍었다. 예금금리 즉 예대마진이 줄고, 다시 대출금리가 서서히 낮아지고 있기 때문이다. 이는 기준금리와는 다르다. 정부의 어떤 개입이 시장의 자율화를 만들었을 때, 자율시장에서는 정말로 선호하는 주택은 더욱 비싸지고 반대로 비선호주택을 더 낮아질 수 있다. 과거처럼 인위적인 개입, 규제로 인해 그 비용을 주택가격에 모두 포함시켜버리는 일이 없어지므로 오히려 주택의 양극화가 생기지 않을까하는 생각이 든다.
7. 명심하자. 모든 사람들이 예측하는 방향대로 그대로 움직이는 시장은 없다. 도박판에서 호구가 안 보이면 바로 당신이 호구다!
